정부가 재건축 규제 사항들을 풀어 재건축 사업에 속도를 내겠다고 발표했습니다. 아파트가 낡아 살기 불편해지면 리모델링하거나 재건축을 합니다. 하지만 그간 우리나라에선 재건축이 어려웠습니다. 법으로 그 기준을 정해놨기 때문입니다.
법적으로 준공 30년이 지나면 재건축 사업을 추진할 수 있지만 재건축 사업을 하려면 안전진단을 반드시 통과해야 하는데 크게 4가지 항목을 평가했습니다.
- 구조안정성(50%): 건물 기울기, 내구력, 기초침하 등
- 주거환경(15%): 도시미관, 소방활동 용이성, 침수 피해 가능성, 주차환경, 일조환경 등
- 건축 마감 및 설비노후도(25%): 지붕 외벽마감, 난방·급수·도시가스 노후도, 전기·통신설비 노후도
- 비용편익(10%): 관리비 등
2023년 1월부터 정부가 재건축 안전진단 규제를 완화합니다. 안전진단의 큰 걸림돌이던 구조안정성 항목의 비중을 20%(50%→30%) 낮추고, 주차 공간 부족 등 주거 환경 점수의 비중은 높이는 것입니다. 즉 아파트 건물 자체가 튼튼해도 재건축할 수 있다는 겁니다. 대신 주차공간이 부족하거나, 배관이 누수돼서 생활이 불편하거나, 층간 소음이 심한 경우 재건축할 수 있는 가능성이 더욱 높아졌습니다.
또 안전진단에서 '조건부 재건축' 판정을 받은 경우 2차 '공공기관 적정성 검토'를 받아야 했었는데 2차 적정성 검토 권한을 지자체에 넘깁니다. 지자체가 요청하면 받는 식으로 바뀌는데, 사실상 ‘폐지’ 수준이라는 평입니다.
재건축을 위한 첫 관문인 안전진단은 이를 증명하는 절차로 항상 논란이 있었습니다.
그 이유는 아파트가 쓸 만하지 않다는 걸 증명하는 첫 절차가 안전진단인데, 정부가 바뀔때 마다 그 세부 항목을 바꿨기 때문입니다. 안전진단의 핵심은 구조안정성의 비중입니다. 한데 집값이 너무 떨어져 재건축을 활성화해야 할 땐 구조안정성 항목의 배점 비율을 낮추고, 그 반대일 땐 배점 비율을 높였습니다. 이에 아파트 노후화에 따른 주민의 불편은 극심했습니다.
이번 규제완화는 집값이 급락하여 재건축 활성화를 통해 부동산 경기를 끌어올리려는 의도입니다. 참고로 지난 몇 년간 전국 아파트값 상승세는 재건축 단지가 주도했었습니다. 정부도 이를 통해 부동산 시장의 침체는 막아 보겠다는 전략입니다.
그렇지만 안전진단 규제완화 조치만으로 현재의 부동산 시장 분위기를 바꾸긴 어려울 것으로 같다고 합니다. 재건축 단지의 특성상 성패를 가르는 건 사업성인데 집값이 떨어질 땐 미분양이 쌓이는 탓에 사업 진행이 쉽지 않다고 합니다.
재건축 단지의 가격은 고무줄처럼 탄력성이 높습니다. 경기 상황에 민감한 편이라 집값이 오를 땐 가장 먼저 반응하고, 떨어질 때 낙폭 또한 큽니다.
이번 개선안으로 양천구 목동 신시가지 아파트 2만4천여 가구 및 노원·강동·송파·영등포구 등지의 30년 이상 노후 아파트가 수혜를 볼 것으로 예상된다고 하네요. 어찌 됐든 노후화로 인해 생활이 불편하셨던 아파트 단지 분들에겐 좋은 소식일 수도 있을 것 같습니다.
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