대출 받을 때 모르는 용어들이 많은데 LTV, DTI, DSR 이라는 용어에 대해 알아보겠습니다.
LTV (주택 담보인정비율)
LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.
LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
10억짜리 아파트의 ltv가 70%면 7억이고, 60%면 6억입니다. 전자의 경우 자기자본금은 3억이면 집을 구입할 수 있고, 후자의 경우 4억이 있어야 구입할 수 있겠습니다.
DTI (총부채 상환비율)
DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있어요. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기 때문이죠. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인하시기 바랍니다.
DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100
DTI가 40%고 연소득이 1억인 경우, 4천만원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 됩니다. 즉 그만큼만 대출을 받을 수 있는 것입니다.
DSR (총체적 상환능력 비율)
개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 것인데 주택담보대출뿐만 아니라 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정비율까지 대출해 줍니다.
DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100
DSR은 DTI와 굉장히 유사한 개념이어서 헷갈리기 쉽습니다. 가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 +기타대출의 이자 상환액인데 반해, DSR의 경우 주택담보대출의 원리금 상환액+기타대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념입니다. 즉, 총부채 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 똑같지만, DSR의 경우 주택담보대출외 대출(기타대출)까지도 이자 상환액이 아니라, 원금과 이자 상환액(원리금상환액)을 기준으로 한다는 것이 차이입니다. 당연히 DSR을 기준으로 대출을 하면 보수적으로 더 낮은 금액의 대출이 실행될 것입니다.
신용대출이 필요하면 DSR
개인의 총 대출금액이 1억이 넘으면 DSR 40%까지만 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%를 넘어가게 대출을 받을 수 없다는 이야기 입니다(전세대출, 중도금대출, 소액신용대출등은 제외)
연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만 사실 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40%내에서만 빌릴 수 있습니다.
일시적으로 한도를 높일려면 연소득이 높아지거나 매년 내는 원리금 부담을 주리면 되는데 최근 나온 10년 만기 신용대출등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다.
주택담보대출이 필요하면 LTV, DTI, DSR
부동산은 크게 투기과열지역과 조정대상지역 그리고 비규제지역으로 나눌 수 있습니다.
투기지역 및 투기과열지구
시세기준 집값이 9억원 이하라면 LTV 40%를, 9억원 초과라면 LTV 20%를 적용받습니다. 예로 시가 14억원인 집을 담보로 대출을 받는다면 (9억원X40%) + (5억원 X 20%) = 4.6억원을 빌릴 수 있습니다.
조정대상지역
집값이 9억원 이하라면 50%, 9억원 초과라면 30%를 적용받스빈다. LTV 한도는 최대 4억원입니다.
비규제지역
집값과 상관없이 LTV 70%까지 받을 수 있습니다.
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